Гражданам других стран разрешают купить недвижимость в Германии для инвестиций или проживания. Для легитимности нужно выполнить все условия местного законодательства. Узнайте полезную информацию: как найти объект, как провести сделку пошагово и за что придется дополнительно платить.
Обязанности и права иностранцев
Граждане других государств могут купить квартиру в Германии. Вместе с недвижимым имуществом собственники приобретают права и обязанности. Факт покупки не считается основанием для запроса на ВНЖ. Зато легче оформить шенгенскую мультивизу. По этому документу можно пребывать в стране до 180 дней в году. Второй важный правовой момент – это возможность сдавать жилье и получать доход от аренды.
На нового владельца переходят обязанности по оплате коммунальных услуг и налогов. К должникам применяют штрафы. При их накоплении и увеличении суммы долга квартиру или дом продают на аукционе. Впоследствии неплательщику будет трудно получить визу.
Как и где искать объект для покупки
Каждый иностранец может самостоятельно заняться поиском. Для этого созданы специальные местные сайты: Immobilien Scout 24, Immowelt.de. Необходимо просто задать подходящий фильтр: например, купить дом в Берлине или другом городе. Как и в российских аналогах таких сайтов, здесь можно просматривать актуальные предложения, сохранять их, подписываться на новинки. Конечно, желательн начальные знания немецкого языка, но суть можно понять и при помощи переводчика.
Перед поиском есть смысл изучить состояние рынка. Это поможет отличить реальную рыночную стоимость от необоснованно завышенной или, наоборот, подозрительно низкой. База объектов на крупных сайтах включает сотни предложений по похожим параметрам.
Второй вариант поиска – это сразу обратиться к риелтору с конкретным запросом. Например, иностранец уже решил, что хочет купить квартиру в Берлине не дороже определенной суммы. Риэлтор помогает преодолеть языковой барьер, решает бюрократические вопросы. Его участие в сделке необязательно, но значительно упрощает покупку. Есть крупные агентства с офисами в Москве и Санкт-Петербурге. Риелтор сопровождает покупателя на всех этапах. Гарантию законности предоставляют только компании с лицензией на ведение маклерской деятельности.
Обязательный участник сделки – нотариус. Он проверяет документы и подает заявление на регистрацию нового собственника в поземельной книге (аналог Росреестра). Также нотариус может стать гарантом финансовых расчетов. До выполнения всех условий перехода прав деньги хранятся на его счету.
Процедура купли-продажи: пошаговая схема
Для того чтобы купить квартиру в Германии 2023, нужно сделать 5 шагов.
Шаг 1. Проверить объект.
В поземельной книге содержится информация о собственниках, наличии или отсутствии обременений. Из ее содержания можно понять, как часто объект перепродавался, был ли он куплен с привлечением заемных средств. Это самый надежный способ проверить юридическую чистоту недвижимости. Полезные сведения можно узнать в жилищном уставе многоквартирного дома. Например, разрешено ли проживать здесь с домашними животными. Также желательно проанализировать расчёт коммунальных услуг для понимания суммы ежемесячной платы. Самые дотошные покупатели могут почитать протоколы собраний жильцов за последние годы. Например, так можно понять, есть ли какие-то проблемы с состоянием дома, когда проводили ремонт.
Шаг 2. Открыть счет в немецком банке
Для этого нужно личное присутствие иностранца. Удаленно подтвердить личность и отправить документы не получится. Как правило, для одобрения банк требует только загранпаспорт. После этого нужно заполнить формуляры. В отдельных случаях запрашивают справку о доходах. Если возникает сомнение в легитимности приобретения капитала, то могут отказать. С немецким счетом легче проводить сделку, но законодательство допускает оплату с иностранного счета, в том числе и с российского. Для того чтобы купить квартиру в Германии цены нужно учитывать в евро.
Шаг 3. Заверить договор у нотариуса
По договоренности стороны заключают договор купли-продажи. По немецким законам он не будет действительным до тех пор, пока его не заверит нотариус. Не обязательно присутствовать на процедуре лично. Это могут сделать доверенные лица. Покупатель и продавец имеют право обратиться к разным нотариусам. Сделка вступает в силу после заверения от обеих сторон.
Шаг 4. Оплатить недвижимость
Оплата происходит только в безналичной форме. Перевод напрямую на счет продавца допускается только после выполнения ряда бюрократических процедур. Есть более быстрый способ: провести оплату через трастовый счет нотариуса. После поступления денег покупателю сразу передают ключи.
Шаг 5. Зарегистрировать иностранного собственника
Это обязанность нотариуса. Он отправляет заявку в поземельный суд сначала на предварительную, а после внесения оплаты – на окончательную регистрацию нового собственника. Этот этап длится несколько недель.
Все шаги стандартной процедуры занимают от двух до четырех месяцев. Пройти их можно удаленно при условии наличия доверенности на представителя.
Что дополнительно оплачивает иностранец
Власти установили налог 6% для тех, кто купил недвижимость в Берлине. В Германии сумма зависит от региона: от 3,5 до 6,5%. Покупатель оплачивает услуги нотариуса. Стоимость зависит от количества операций при проведении сделки. В среднем это 2% от стоимости объекта. Если покупатель привлекал риелтора, то он выплачивает ему комиссию по предварительной договоренности. Дополнительно нужно оплатить регистрацию права в поземельной книге.
Таким образом, есть утвердительный ответ на вопрос: можно ли купить недвижимость в Германии иностранцу. Да, это можно сделать, в том числе и удаленно через представителя. Сделка будет законной при условии заверения у нотариуса. Недвижимое имущество дает право на шенгенскую визу, но не считается основанием для ВНЖ.
